Comprar una propiedad es una inversión importante. Verificar su situación legal antes de firmar puede evitarle problemas después.

Comprar una casa, apartamento, solar, local comercial o terreno en la República Dominicana puede representar una de las decisiones económicas más importantes de su vida.

Sin embargo, encontrar una propiedad, acordar un precio y firmar un contrato no significa necesariamente que la operación sea jurídicamente segura.

Antes de entregar una suma importante de dinero, firmar una promesa de venta o completar una compraventa, resulta recomendable realizar una revisión legal del inmueble.

En Servicios Legales Internacionales Jiménez & Jiménez acompañamos a compradores, vendedores e inversionistas durante este proceso, procurando identificar posibles riesgos antes de que la operación sea completada.

1. Verifique quién es realmente el propietario

Uno de los primeros aspectos que debe comprobarse es que la persona que está vendiendo tenga efectivamente la calidad jurídica necesaria para disponer del inmueble.

El Certificado de Título constituye un documento fundamental dentro de esta revisión.

No debe asumirse que una persona es propietaria únicamente porque:

Tiene las llaves del inmueble.
Vive en la propiedad.
La administra desde hace años.
Presenta un contrato privado.
Un familiar afirma que le pertenece.
Ha recibido pagos relacionados con ella.

La titularidad debe verificarse jurídicamente.

Cuando el vendedor es una empresa, también resulta necesario revisar quién posee facultad para representarla y autorizar la operación.

2. Revise si el inmueble tiene cargas, hipotecas u oposiciones

Una propiedad puede estar registrada a nombre del vendedor y, aun así, tener situaciones que afecten su transferencia.

Dependiendo del caso, pueden existir:

Hipotecas.
Oposiciones.
Embargos.
Privilegios.
Restricciones.
Anotaciones registrales.
Otros derechos registrados a favor de terceros.

Una correcta debida diligencia inmobiliaria o due diligence permite investigar estas circunstancias antes de completar la compra.

La Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario constituye una de las principales normas que regulan el sistema de registro de derechos inmobiliarios en República Dominicana.

3. No firme una promesa de venta sin revisarla

La promesa de venta puede crear obligaciones importantes incluso antes de que se produzca la transferencia definitiva.

Antes de firmar, conviene revisar aspectos como:

Precio.
Forma de pago.
Depósito.
Fecha de entrega.
Condiciones para completar la compraventa.
Estado jurídico del inmueble.
Consecuencias si una de las partes incumple.
Devolución o pérdida de depósitos.
Gastos e impuestos asumidos por cada parte.
Condiciones para cancelar la operación si aparecen problemas legales.

Un contrato debe responder a la operación concreta. No recomendamos depender únicamente de modelos generales utilizados para distintas propiedades.

4. Determine exactamente qué está comprando

Especialmente cuando se trata de terrenos, solares, proyectos en construcción o propiedades que han sufrido modificaciones, es importante verificar que la realidad física corresponda con la documentación jurídica y catastral disponible.

Dependiendo del inmueble, puede resultar necesario revisar aspectos relacionados con:

Designación catastral.
Superficie.
Deslinde.
Mensura.
Unidad funcional.
Parqueos.
Áreas comunes.
Derechos accesorios.
Límites de la propiedad.

Cuando existen aspectos técnicos de mensura, la revisión jurídica puede complementarse con la intervención del profesional técnico correspondiente.

5. Si es un apartamento, revise también el condominio

Comprar un apartamento significa adquirir una unidad privada, pero también incorporarse a un régimen de propiedad en condominio.

Antes de completar la operación puede resultar conveniente revisar:

Reglamento del condominio.
Cuotas de mantenimiento.
Deudas pendientes asociadas a la unidad.
Uso permitido del inmueble.
Parqueos.
Áreas comunes.
Restricciones relevantes.
Situación de la administración.

En República Dominicana, la materia se encuentra regulada, entre otras disposiciones, por la Ley núm. 5038 sobre Condominios, junto con las modificaciones y normas relacionadas con el régimen inmobiliario.

6. Realice un due diligence inmobiliario

El due diligence inmobiliario consiste en investigar jurídicamente una propiedad antes de asumir definitivamente la inversión.

Dependiendo del caso, puede comprender:

Verificación del Certificado de Título.
Confirmación del propietario.
Investigación de cargas y gravámenes.
Hipotecas.
Oposiciones.
Situación jurídica del vendedor.
Revisión contractual.
Documentación societaria si interviene una empresa.
Situaciones litigiosas relevantes.
Documentos necesarios para la transferencia.

El objetivo es detectar problemas antes de entregar todo el dinero, en lugar de descubrirlos cuando la compraventa ya se encuentra avanzada.

7. Tenga presente el impuesto de transferencia inmobiliaria

La transferencia de un inmueble también genera obligaciones tributarias.

Actualmente, la DGII establece con carácter general un impuesto de transferencia inmobiliaria equivalente al 3 % del mayor valor entre el inmueble y el valor contenido en el acto de venta, sujeto a las exenciones y particularidades previstas por la normativa aplicable.

La DGII también indica que la transferencia debe realizarse dentro de los seis meses posteriores al acto traslativo de propiedad para evitar los recargos e intereses correspondientes.

Como las disposiciones tributarias pueden modificarse, recomendamos verificar siempre los requisitos y montos vigentes al momento de realizar la operación.

8. Firmar el contrato no completa necesariamente la transferencia

Otro error frecuente es considerar que, desde el momento en que se firma el acto de venta, el comprador ya completó todo el proceso.

La operación requiere posteriormente cumplir las formalidades tributarias y registrales correspondientes para que el derecho quede debidamente registrado a favor del adquirente.

Entre los documentos que la DGII contempla actualmente para determinados procesos de transferencia se encuentran el acto de transferencia, documentación del inmueble y documentos de identificación de las partes, sujeto al tipo específico de operación.

¿Qué puede ocurrir si usted compra sin realizar estas verificaciones?

Dependiendo de las circunstancias, podrían surgir situaciones como:

Descubrir una hipoteca después de firmar.
Comprar de alguien que no tenía capacidad para vender.
Encontrar oposiciones o cargas.
Tener dificultades para completar la transferencia.
Entrar en un conflicto con terceros.
Descubrir inconsistencias en la documentación.
Tener que iniciar posteriormente procedimientos judiciales o registrales.
Perder tiempo y recursos intentando regularizar una operación que pudo investigarse antes.

No significa que todas las propiedades presenten problemas.

Significa que una inversión importante merece una revisión jurídica proporcional a su valor.

¿Está considerando comprar una propiedad?

Antes de firmar una promesa de venta, entregar un depósito importante o completar una inversión, una revisión jurídica puede ayudarle a conocer exactamente la situación del inmueble.

En Servicios Legales Internacionales Jiménez & Jiménez podemos asistirle con: